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Diagnostics techniques

La loi de simplification du droit (loi du 9.12.04) a accordé au gouvernement de légiférer par arrêté notamment pour égaliser les modalités d'établissement des diagnostics autorisant l'information des acquéreurs et des locataires.

'Le dossier de diagnostic technique' est désormais prévu et les conditions à remplir par les professionnels (compétence, assurance et indépendance) sont fixées. Il s'agit d'un document exclusif.

le dossier de diagnostic technique (art. 18 / CCH : art. L. 271-4 -I à L. 271-6)

Tous les diagnostics relevant jusqu'ici de textes législatifs et réglementaires épars sont à présent regroupés. L'utilisation de ce nouveau dispositif est assujetti à la publication de décrets.

En cas de vente d'une habitation bâti ou d'une des ses parties, un dossier de diagnostic technique est joint à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. Celui-ci est fourni par le vendeur. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est joint au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique inclut, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, sept documents :

  • Le constat de risque d'exposition au plomb (Code de la santé publique : art. L. 1334-5 et L. 1334-6) pour les constructions ou parties de constructions à usage d'habitation construits avant le 1er janvier 1949.

    En cas de vente portant sur des locaux placés dans une copropriété, le constat concerne exclusivement sur la partie privative de la construction affectée au logement ; pour les locaux appartenant à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, il en est de même.

    Ce document est limité a 1 an (décret du 21.12.06).

    Si le constat de risque d'exposition au plomb prouve l'absence ou non de plomb dans le revêtement à un taux de concentration inférieures au seuil prévu par arrêté (à paraître), il y a aucun besoin de faire un nouveau constat à chaque mutation, le constat original étant incorporé au dossier du diagnostic technique.

  • L'état mentionnant la présence ou non de matériaux ou produits contenant de l'amiante (Code de la santé publique : art. L. 1334-13).

  • L'état relatif à la présence de termites dans un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral (Code de la construction et de l'habitation : art. L. 133-6). En cas de vente portant sur des bâtiments situés dans une copropriété, l'état parasitaire concerne exclusivement sur la partie privative du lot ; pour les locaux appartenant à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, il en est de même.

    Le document est valable jusqu'à six mois (décret du 21.12.06)

  • L'état de l'installation intérieure de gaz (Code de la construction et de l'habitation : art. L. 134-6) pour les immeubles ou seulement leur partie à usage d'habitation ayant une installation intérieure de gaz créer depuis plus de 15 ans.

    En cas de vente portant sur des bâtiments situés dans une copropriété, l'état parasitaire concerne exclusivement sur la partie privative du lot ; pour les locaux appartenant à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, il en est de même. Sa durée est limitée à 3 ans (décret du 21.12.06), si cette période est dépassé, elle ne sera plus valide.

    Deux documents sont dis équivalent à l'état de l'installation intérieure de gaz, lorsqu'ils ont été établi depuis moins de trois ans à la date à laquelle l'état doit être produit : le certificat de conformité aux règles techniques et de sécurité réalisé par un organisme agréé, et le diagnostic fait dans le cadre d'opérations organisées par les distributeurs de gaz.

  • L'état des risques naturels et technologiques dans la région du Centre couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des secteurs de sismicité déterminés par décret (Code de l'environnement : art. L. 125-5 I).

    Une fois la promesse de vente conclue, si la parcelle sur laquelle est construit l'immeuble est inscrite dans un de ces secteurs où l'arrêté préfectoral fait l'objet d'une mise à jour, le dossier technique est alors complété lors de la signature de l'acte d'authentification de vente par un état de risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l'état existant. C'est à partir d'informations mises à disposition par le préfet que l'état des risques naturels et technologiques est établi.

  • Le diagnostic de performance énergétique (CCH : art. L. 134-1). A compter du 1er novembre 2006 lorsqu'il s'agit d'un immeuble existant, un propriétaire a pour obligation de tenir le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur qui en fait la demande. Le DPE fourni doit avoir moins de 10 ans (décret du 21.12.06).

    Par contre, a production d'un diagnostic de performance énergétique peut être exiger pour les constructions neuve ayant un permis datent de plus du 30 juin 2007.

    La production d'un diagnostic de performance énergétique n'est pas requise, en cas de vente d'un immeuble à construire (VEFA), qu'au moment de la signature de l'acte authentique; mais le promoteur se doit de le remettre à l'acheteur au plus tard lors de la réception (CCH : art. L. 261-1 et L. 134-2).

  • A compter du 1er janvier 2009, l'état de l'installation intérieure d'électricité pour les immeubles à usage d'habitation (CCH : art. L. 134-7 ; décret du 22.4.08) concerne exclusivement sur la partie privative du lot, en cas de vente de bâtiments se trouvant dans une copropriété. Quand les bâtiments dépendent de personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les bâtiments ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux.

  • A compter du 1.1.2013, le document relatif à l'état de l'installation d'assainissement non collectif délibéré par la commune (CSP : L. 1331-11-1). Ce document devra être donné lorsque l'immeuble à usage de logement n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées.

Conséquence de l'absence d'un document

Lors de la signature de l'acte de vente, si l'un des documents, en cours de validité, manque ( concernant le plomb, les termites, le gaz l'amiante...), le vendeur ne peut pas se dispenser de la garantie des vices cachés correspondante.

Lors de a signature de l'acte authentique de vente, si l'état des risques naturels est absent, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat, ou baisser le prix avec l'accord du juge.

Par contre, le diagnostic de performance énergétique n'est qu'informatif. L'acquéreur ne peut pas se targuer à l'encontre du propriétaire des information qu'il contient.

Lors de la signature de la promesse de vente, si l'un des documents n'est plus valide à la date de signature de l'acte de vente, il est substitué par un nouveau document pour être joint à l'acte authentique de vente.

Exigences requises pour les professionnels susceptibles d'effectuer ces différents constats et diagnostics (décret du 5.9.06)

A l'exception de l'état des risques naturels et technologiques, tous les documents sont établis par un professionnel ayant des garanties de compétences et usant de moyens appropriés et d'une organisation.

Ce professionnel est obligé de prendre une assurance lui permettant de couvrir les conséquence d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. Il devra être certifié par un organisme accrédité à partir du 1er novembre 2007.

Il ne doit pas avoir un lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, ni avec son mandataire, ni avec son propriétaire, ni avec une entreprise pouvant faire des travaux sue les ouvrages, équipement ou installations pour lesquels il lui est demander d'établir le(s) document(s).

Des sanctions pénales sont prévus, autant pour le diagnostiqueur, qui ne respectent pas les règles de compétences, d'assurance et d'organisation, les conditions d'indépendance et d'impartialité, que pour le vendeur qui fait appel à une personne qui ne satisfait pas aux conditions ci-dessus (CCH : art. R. 271-4). En cas de récidive, l'amende de 1500 € à 3000 €.

Signalement des termites et démolition (art. 16 / CCH : art. L. 133-4 à 6, R. 133-3 à R. 133-6)

Si il y a présence de termites dans un immeuble, l'occupant se doit d'aller à la mairie, afin de faire une déclaration. A défaut d'occupant, c'est la propriétaire qui dit aller faire la déclaration. Ce sont les syndicat des copropriétaire qui doivent le déclarer pour les parties communes d'un immeuble.

Quand des foyers de termites sont identifiés, un arrêt préfectoral délimite les secteurs contaminés ou susceptibles de l'être à court terme. Pour les démolitions totales ou en parties, les matériaux, comme les bois, sont incinérés sur place ou traités avant tout transport si l'incinération est impossible. Pour procéder à ces opérations, il faut aller faire une déclaration à la mairie.

Cette disposition reste inchangé par rapport à avant; il s'agit en fait d'une codification des 2 et 3 de la loi du 8 juin 1999 relative à la protection contre les termites.

Information des locataires ou candidats locataires (art. 21 / loi du 6.7.89 :art. 2 et 3-1 / décret du 15.5.08)

Lors de sa signature ou de son renouvellement, un dossier de diagnostic technique (donner par le bailleur) doit être annexe. Il contient:

  • A compter du 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique datant de moins de 10 ans ; Le diagnostic de performance énergétique n'ayant qu'une valeur informative, le locataire ne peut pas se prévaloir, des informations contenues, à l'encontre du bailleur. A partir de cette date, le diagnostic de performance énergétique est mis à la disposition des locataires par le bailleur. Le DPE doit être joint au renouvellement lorsque celui-ci à dépassé la date d'expiration du délai.

  • En cas de location saisonnière, le propriétaire ne peut que donner une partie réglementé du DPE avec le contrat de location (arrêté à paraître). Mais il se doit de le tenir à la disposition de son locataire.

  • A partir du 12 août 2008, le constat de risque d'exposition au plomb datant de moins d'un an (cf. § 'le dossier de diagnostic technique).

Dans les secteurs de la région Centre qui sont couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles ou dans les secteurs de sismicité (Code de l'environnement : art. L. 125-5 I) et à partir du premier jour du quatrième mois suivant la publication au recueil des actes administratifs dans le département des arrêtés préfectoraux, qui devait intervenir avant le 17 février 2006, soit au plus tard le 1er juin 2006, le dossier de diagnostic technique est complété par l'état des risques naturels et technologiques au changement de chaque locataire. Les nouveaux locataires s'installant dans les lieux après l'entrée en vigueur du dispositif, le propriétaire l'obligation de fournir l'état des risques. A défaut de rattachement de l'état des risques ou d'informations relative aux sinistres survenus et indemnisés au titre de la garantie catastrophe technologique ou naturelle, le locataire peut demander à baisser le prix ou à rompre le contrat.(Code de l'environnement : art. L. 125-5-V).

Sont tenus par cette obligation de prévenir tous les bailleurs du parc social ou privé, excepté les propriétaires de logement-foyers: les habitations assujettis à la loi du 6 juillet 1989 (location de droit commun, logement du parc social...), mais aussi les habitations meublés, attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, et les locations saisonnières ou consenties aux travailleurs saisonniers doivent faire l'objet de la fourniture, le cas échéant, de ces trois documents.

La loi du 6 juillet 1989 est en conséquence modifiée (deuxième alinéa de l'article 2, article 3 et nouvel article 3-1). Le huitième alinéa de l'article 3 est supprimé (il concernait le constat de risque d'exposition au plomb).

Textes officiels modifiés

Conséquence de l'harmonisation des textes, l'ordonnance du 8 juin 2005 modifie notamment le Code de la santé publique, le CCH, le Code de l'environnement, la loi du 6 juillet 1989 (introduction des nouvelles obligations d'informer les locataires sur certains aspects) ; elle abroge l'article 17 de la loi du 3 janvier 2003 (qui avait institué le diagnostic sur les installations de gaz).

Références textes officiels

  • ordonnance du 8.6.05 : JO du 9.6.05
  • loi du 13.7.06 : JO du 16.7.06
  • loi du 30.12.06 : JO du 30.12.06
  • décret du 5.9.06 : JO du 7.9.06
  • décret du 14.9.06 : JO du 15.9.06
  • décret du 21.12.06 : JO du 23.12.06
  • décret du 22.4.08 : JO du 24.4.08
  • décret du 15.5.08 :; JO du 18.5.08

Source : www.anil.org

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